Assurance immeuble : définition et obligations légales

Date de publication :
8/7/2024
Temps de lecture :
5
min.

L'assurance immeuble, également appelée assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), est un contrat souscrit par le bailleur d'un logement en location. Elle vise à protéger le propriétaire contre les risques liés à son bien immobilier, notamment les dommages causés aux parties communes, les incendies, les dégâts des eaux et les vols. Les charges locatives, quant à elles, correspondent aux dépenses engagées pour l'entretien et l'amélioration du logement loué, et sont réparties entre le bailleur et le locataire selon des modalités définies par la loi.

Assurance immeuble : définition et obligations légales

Qu'est-ce qu'une assurance immeuble ?

L'assurance immeuble, également appelée assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), est un contrat souscrit par le propriétaire bailleur d'un logement mis en location. Elle a pour objectif de couvrir les risques liés au bien immobilier, en cas de dommages aux parties communes, d'incendie, de dégâts des eaux, de vandalisme, de vol ou de catastrophes naturelles.

Quelles sont les obligations légales du propriétaire bailleur en matière d'assurance ?

En France, la loi Alur (relative à l'Accès au Logement et à l'Urbanisme Rénové) d'avril 2014 impose au propriétaire bailleur d'un logement en location d'être couvert par une assurance responsabilité civile.

C'est là qu'intervient l'assurance immeuble PNO, qui offre une protection plus complète.

Quelles sont les garanties couramment incluses dans une assurance immeuble ?

Les contrats d'assurance immeuble PNO proposent un large éventail de garanties, en fonction des besoins du bailleur et de la typologie du logement. Voici quelques exemples de garanties couramment incluses :

Incendie, explosion, foudre

Dégâts des eaux

Catastrophes naturelles

Vandalisme

Bris de glace

Vol

Recours des locataires (en cas de dommages causés par le propriétaire au logement)

Protection juridique (en cas de litiges avec le locataire)

Quelles sont les exclusions de garantie généralement présentes dans les contrats d'assurance immeuble ?

À l'instar de tout contrat d'assurance, l'assurance immeuble comporte des exclusions de garantie. Il est important de les connaître pour éviter les mauvaises surprises en cas de sinistre. Voici quelques exclusions courantes :

Usure normale du logement

Mauvais entretien du logement

Sinistres causés par une faute intentionnelle du propriétaire

Catastrophes naturelles (certaines assurances peuvent proposer une extension de garantie contre les catastrophes naturelles moyennant une surprime)

Dégâts causés par des animaux domestiques (sauf si une clause spécifique est prévue au contrat)

Il est primordial de lire attentivement les conditions générales et particulières du contrat d'assurance immeuble avant de le souscrire.

Charges locatives : définition et répartition

Définition des charges locatives

Les charges locatives correspondent aux dépenses engagées pour l'entretien, l'amélioration et le fonctionnement du logement loué et de ses parties communes. Ces charges sont réparties entre le bailleur et le locataire selon des modalités définies par la loi.

Quelles sont les charges locatives récupérables auprès du locataire ?

Le locataire est tenu de prendre en charge certaines dépenses liées au logement loué, appelées  charges locatives récupérables. Ces charges doivent être mentionnées et détaillées dans le contrat de bail. Voici quelques exemples de charges locatives récupérables auprès du locataire :

Entretien des parties communes (ascenseur, escaliers, espaces verts, ménage...)

Eau froide et chaude (sauf si compteur individuel)

Chauffage collectif (sauf si compteur individuel)

Ordures ménagères

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Entretien des espaces verts

Frais d'ascenseur

Salaires du gardien ou concierge

Il est important de noter que cette liste n'est pas exhaustive. Les charges locatives récupérables peuvent varier en fonction du type de logement, de la présence d'équipements particuliers (ascenseur, espaces verts) et des stipulations du contrat de bail.

Comment sont réparties les charges locatives entre les locataires ?

La répartition des charges locatives entre les locataires d'un même immeuble doit se faire selon un critère rationnel et transparent.  En général, on retrouve deux types de répartition :

En fonction de la surface habitable du logement occupé par chaque locataire. Plus la surface du logement est importante, plus la quote-part de charges locatives du locataire sera élevée.

Selon un usage réel (pour l'eau et le chauffage collectif avec compteurs individuels). Dans ce cas, chaque locataire ne paie que ce qu'il consomme.

Il est important de souligner que le bailleur ne peut pas imposer un forfait de charges locatives. Le locataire a le droit d'obtenir chaque année un décompte détaillé des charges mentionnant les dépenses engagées et la clé de répartition utilisée.

Régularisation annuelle des charges locatives

Une fois par an, le bailleur doit établir un décompte annuel des charges locatives. Ce document détaille les dépenses engagées pour l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble, ainsi que la répartition de ces charges entre les différents locataires. Le locataire dispose d'un délai de contestation (généralement 6 mois) suivant la réception du décompte pour contester le montant des charges qu'il juge excessif ou injustifié.

Types d'assurances immeuble

En fonction de ses besoins et du type de logement qu'il possède, le bailleur peut choisir parmi différents types d'assurances immeuble :

Assurance immeuble PNO mono-risque

Cette assurance est généralement moins chère qu'une assurance multirisques mais ne protège pas le propriétaire de manière aussi complète.

Assurance immeuble PNO multirisques

Elle propose une protection plus large contre plusieurs risques combinés, pouvant inclure l'incendie, les explosions, les dégâts des eaux, le vandalisme, le vol, les catastrophes naturelles (moyennant une extension de garantie) et la responsabilité civile. Ce type d'assurance est adapté à la plupart des situations et offre une protection plus globale au propriétaire bailleur.

Assurance immeuble copropriété

Cette assurance est spécifique aux logements situés dans des copropriétés. Elle couvre la responsabilité civile du propriétaire au regard de la copropriété, en cas de dommages causés aux parties communes par le logement ou ses occupants. Elle peut également inclure des garanties complémentaires, telles que la protection juridique en cas de litiges avec le syndic de copropriété.

Choisir une assurance immeuble : critères de sélection

Pour choisir une assurance immeuble adaptée à ses besoins, le bailleur doit prendre en compte plusieurs critères :

Le niveau de couverture souhaité

Le propriétaire doit définir le niveau de protection qu'il souhaite pour son bien immobilier. A-t-il besoin d'une assurance mono-risque basique ou d'une assurance multirisques plus complète ? Souhaite-t-il inclure une garantie contre les catastrophes naturelles ?

Le montant des franchises

La franchise est la somme qui reste à la charge du propriétaire en cas de sinistre. Plus la franchise est élevée, moins la prime d'assurance est chère. Il convient donc de trouver un équilibre entre le montant de la franchise et le coût de l'assurance.

Le prix de l'assurance

Le prix de l'assurance immeuble varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que le type de logement, les garanties choisies, le montant des franchises et la localisation du bien. Il est important de comparer les offres de différents assureurs avant de souscrire un contrat.

La réputation de l'assureur

La solidité financière et la réputation de l'assureur sont des éléments essentiels à prendre en compte. Il est important de choisir un assureur fiable et capable d'honorer ses engagements en cas de sinistre.

Les obligations du bailleur en matière de charges locatives

Le bailleur est tenu de fournir au locataire un logement décent et habitable. Cela implique notamment d'entretenir les parties communes du bâtiment, de garantir le bon fonctionnement des équipements (ascenseur, chauffage, etc.) et d'assurer la salubrité du logement.

En contrepartie, le locataire est tenu de s'acquitter des charges locatives récupérables, qui contribuent à couvrir les dépenses engagées par le bailleur pour l'entretien et le fonctionnement du logement. Ces charges peuvent inclure :

Les frais d'entretien des parties communes (ascenseur, escaliers, espaces verts, ménage...)

Les charges d'eau et d'assainissement (sauf si compteur individuel)

Les charges de chauffage (sauf si compteur individuel)

Les taxes locales (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, redevance assainissement...)

Les frais de gestion et de syndic (pour les logements en copropriété)

Le bailleur est tenu de fournir au locataire un décompte annuel des charges locatives détaillant les dépenses engagées et la clé de répartition utilisée. Le locataire dispose d'un délai de contestation (généralement 6 mois) suivant la réception du décompte.

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